Участники рынка элитной недвижимости оживленно говорят о возросшем уровне спроса и сделок за первые три квартала года. Об этом свидетельствует статистика продаж застройщиков, риелторских компаний… Но специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» не уверены в радужных перспективах развития ситуации в среднесрочном плане.
Рынок элитного жилья всегда развивается наособицу. Он слишком индивидуален, чтобы подчиняться общим экономическим законам, основанным на статистике: мало объектов. На нем не действуют законы больших чисел. Успешный проект даже за пределами ТТК может дорожать бесконечно; тогда как непродуманный в самом сердце столицы — останется невостребованным, пока цена не упадет до уровня экономкласса.
Посмотрим правде в глаза
Запрет на новое строительство в центре Москвы отбросил закладку новых проектов (плюс расторжение значительной части инвестиционных контрактов) и, соответственно, их реализацию на 3-8 лет.Через 2-3 года власти и бизнес придумают, как начинать серьезные проекты в области реконструкции и реновации (которые нельзя запретить, чтобы как исторический центр столицы, так и кварталы давно выработавших ресурс хрущевок не обрушились под давлением техногенных катастроф).
Будут придуманы устраивающие власть и инвесторов новые формы, программы, контракты. Ужесточится наблюдение за процессом строительства, и любые сбои, видимо, будут жестко караться. Как будет прописана новая система властного контроля за бизнесом, пока мало кто задумывается, но подсознательно все понимают: она возникнет. Свято место пусто не бывает.
Соответственно, через 2-3 года, думается, не раньше, возможны первые осторожные согласования документации, получения разрешений на производство работ. Можно даже рискнуть и предположить, что в документах, касающихся центра Москвы, слово «строительство» постепенно будет исчезать из официального лексикона. Останется «производство работ». Или что-то подобное. Первые новые элитные проекты смогут выйти на рынок не ранее, чем через 5-8 лет.
Ближе к телу рынка
На недавней встрече с журналистами управляющий партнер агентства элитной недвижимости Денис Попов привел примечательные данные. На конец III квартала первичный рынок элитных квартир Москвы составлял 1139 объектов общей площадью 167 000 кв. м в 37 комплексах. По сравнению со вторым кварталом 2011 г. предложение уменьшилось на 16%, ведь продажи шли, а новые проекты в этот период уже не появлялись. Правда, если брать динамику за год, то на 1 октября 2010 г. на продажу было выставлено всего 799 квартир (131 300 кв. м), то есть за год реализация нескольких новых проектов все же началась. Но, как подчеркнул Попов, речь идет о комплексах, заявленных и начавших строиться 5-7 лет назад.
По данным агентства, объем продаж на элитном рынке Москвы с 1 октября 2010 г. по 1 октября 2011 г. составил 765 квартир. Всего же, включая вторичный рынок, риелторские агентства могут сейчас предложить покупателям примерно 2000 квартир (в ноябре 2010 г. агентство говорило о наличии на рынке 1648 квартир, из них на «вторичке» 509). Новое строительство в центре запрещено, и такими темпами по крайней мере первичный рынок просто завершит существование через три года.
Останется только вторичный рынок. Но так ли успешны будут на нем продажи?
Новейшая история
Опыт агентства AG Realty по проведению продаж с аукционов элитных квартир (особенно по голландской схеме – на понижение) показал, что за два последних года дисконта в 15% на дорогое жилье не хватает для успешной реализации (см. статьи «Аукцион заставил задуматься о переоцененности дорогого жилья» и «Достоверные цены на элитное жилье показывает аукцион»).
По оценке AG Realty, за последний квартал объем сделок в элитном и бизнес-классе увеличился на 10%. Но каковы причины такой активности, которая, по мнению многих участников рынка, не упала даже летом?
Они очень просты. Падение фондового рынка заставило финансистов фиксировать прибыль и либо, имея свободные средства, улучшать жилищные условия (скажем, с уровня бизнес-класса до элитного), либо вкладывать деньги в «вечные ценности», которыми многим кажется сверхдорогая недвижимость. Как показывали обзоры и статьи , такие квартиры меньше подвержены волатильности в связи с макроэкономической ситуацией. В том числе и потому, что у их владельцев обычно нет проблем с оплатой текущих счетов за продукты и одежду, бензин и т.д. Это не унаследованная «единичка» в Бутово, продажа которой может спасти молодую семью от дефолта по собственной ипотеке. А даже если возникает нужда срочно продать элитную квартиру для спасения собственного бизнеса, то (может, и в убыток, отмечают аналитики) это можно сделать с минимальными потерями: недвижимость выступает своего рода аналогом стабилизационного фонда, только не страны, а семьи.
«В периоды экономической нестабильности интерес к недвижимости, как правило, растет», – отмечает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании AG Realty.
Цена вопроса
По данным компании, бюджет большинства сделок элитного сегмента составляет сегодня $1,5 — 2 млн. Самыми востребованными на первичном рынке остаются небольшие квартиры площадью до 100 кв. м. «Такие объекты являются максимально ликвидными в любых экономических условиях, – комментирует Зиминский. –Многокомнатные квартиры в знаковых домах элитных районов по цене от $15 млн всегда в цене. Однако быстро и выгодно продать подобный объект – задача непростая. Количество сделок в таком бюджете невелико и не превышает 6% от общего числа».
Распределение сделок по бюджетам в III квартале 2011 года. Элитный сегмент
Источник: AG Realty
В сегменте бизнес-класса покупатели также предпочитают золотую середину. Хорошо продаются квартиры площадью 100 — 120 кв. м в новостройках бизнес-класса по цене $800 000 — 900 000. Очень быстро уходят с рынка и относительно недорогие однокомнатные квартиры площадью до 70 кв. м.
Распределение сделок по бюджетам в III квартале 2011 года. Бизнес-класс
Источник: AG Realty
«В бизнес-классе все более отчетливым становится новый тренд: покупателей интересуют квартиры с отделкой, – отмечает Александр Зиминский. – Представители среднего класса либо берут ипотеку, либо продают предыдущее жилье. Вариант под ключ позволяет не тратить деньги на аренду в период, когда [прежняя] квартира уже продана».
Новые фронтиры
Итак, можно предположить, что в пределах ЦАО строительство элитного жилья в ближайшие годы будет ограничено единичными проектами, по которым инвестиционные контракты не будут расторгнуты, но они вряд ли сделают погоду на рынке. Конечно, постепенно будет расти спрос на «вторичные» объекты, но существует не так много инвесторов, которые бы замораживали деньги во вторичных квартирах не для собственного проживания, не для сдачи в аренду, а именно с целью перепродажи «когда-нибудь».
Спрос на жилье высокого класса все равно присутствует в Москве, и он вряд ли куда-то денется в дальнейшем. Остается осваивать новые места.
Конечно, это не будут «новые территории Москвы», о которых не устает писать пресса и хранить таинственное молчание чиновники (для последних просто еще не сформулировано высоких указаний, поэтому ничего нельзя заявить без опаски для карьеры, а коллегам-журналистам и аналитикам – есть полный простор для фантазий и домыслов).
Уже наметились некоторые районы, которые впоследствии станут основой для новых элитных анклавов Москвы. Некоторые дальновидные инвесторы уже начинают прикупать жилье в дорогих районах. Как отмечалось в «Обзоре рынка недвижимости по итогам октября 2011 года», итоги октября подтверждают инвестиционный характер активизации рынка недвижимости Москвы последних месяцев. Индекс стоимости жилья в целом по городу в прошедшем месяце упал на 2,1%, а в трех наиболее насыщенных высокобюджетным жильем округах — Центральном, Западном и Юго-Западном – цены снизились лишь на 1,2%. В дорогих районах – на Якиманке, Новокузнецкой, Полянке, Третьяковской, Замоскворечье, Октябрьской, Добрынинской, Павелецкой, Серпуховской, Таганской, Марксистской, Курской, Чкаловской, Проспекте Вернадского – стоимость квартир даже выросла.
Одним из новых центров притяжения дорогого жилья высокого класса могут стать Хамовники. Здесь уже развиваются проекты, которые вполне могут быть отнесены к таковому (подробнее в ст. «Элитная недвижимость осваивает новые районы»). Лужники как парк и спортивный центр, а не как рынок, храм Христа Спасителя на этой территории – совсем неплохое соседство, нет?
Также эксперты указывают на существующие до сих пор возможности в районе Мичуринского и Вернадского проспектов; потенциал приобретения почти не менее престижного жилья, чем на Патриарших прудах, но дешевле, в районах Замоскворечья и Якиманки… Конечно, никто не ждет, что территории ЗИЛа, АЗЛК или завода им. Орджоникидзе в какой-то момент смогут посоперничать с Остоженкой. Нижние Мневники потребуют затраты на рекультивацию территорий вряд ли меньше, чем в свое время Марьино, но если из Марьино получился великолепный (не считая транспортной доступности) для проживания относительно экономичный район, то и в Мневниках вполне можно спланировать анклав, не уступающий Крылатскому.
Возможности реконструкции и реновации целых территорий существуют. Когда они будут открыты для девелопмента, их потенциал еще себя проявит. Некоторые интересные подробности о развитии рынка «элитки» аналитический центр «Индикаторы рынка недвижимости» планирует рассказать в ближайшее время на ag-realty.ru
Осторожность – не самое плохое качество инвестора
Остались ли еще элитные квартиры в центре Москвы, которые можно купить? Пока есть, правда, через три года они закончатся, предвещают риелторы. Но не стоит думать, что цены на них сразу или постепенно взлетят до небес (см. «Картина маслом»: элитная недвижимость Москвы. Осень 2011»).
Тем не менее, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», покупатели с высокими бюджетами еще могут обеспечить сохранение накоплений с помощью вложений в недвижимость, но только если правильно найдут объект.
Местоположение
Все гуру недвижимости при показе элитного объекта будут напоминать покупателям первую заповедь участника рынка: location, location, location. Местоположение, действительно, во многом определяет цену, однако, как показывает практика, это не всеобъемлющая истина. Достаточно вспомнить, где был построен первый по-настоящему клубно-элитный дом Москвы? Это был «Агаларов-хаус» на Красной Пресне. Тогда район к элитным не относился. И много времени спустя именитые аналитики рынка разводили руками: «Ну вот угадал он это место, угадал!».
В то время продавцы Остоженки и Патриарших прудов разводили руками и не могли понять, почему вдруг Малая Грузинская улица притянула к себе столь высокобюджетных покупателей. А сейчас?
Лидирующие позиции по объему элитного первичного предложения занимает Тверской район, на долю которого за счет расположенного здесь ЖК «Итальянский квартал» приходится порядка 22% от общего объема предложения, сообщает компания Welhome. Но на первое место в рейтинге цен, по ее данным, вышел Пресненский район (средняя стоимость $34 700 за кв. м), что связано с расположенным здесь жилым комплексом класса de luxe «Гранатный, G».
Распределение районов по средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке элитной городской недвижимости, $ за 1 кв. м
Вроде бы дела плохи, но так ли это?
Про данным Knight Frank, новых проектов в III квартале на рынок не выходило и общее предложение на первичном рынке снизилось до минимума с начала 2008 г. По итогам сентября 2011 г. в продаже находилось около 125 000 кв. м, что на 49% ниже пикового значения, зафиксированного в июне 2009 г., – 245 000 кв. м.
Что касается вторичного рынка элитного жилья г. Москвы, то в III квартале 2011 г. средняя стоимость 1 кв. м составила $23 520. По сравнению со II кварталом 2011 г. рост цен на вторичном рынке элитного жилья составил около 4,5%. Немного, если учесть колебания валютных курсов и инфляцию, отмечают специалисты.
Впрочем, не стоит забывать, что по-настоящему элитные объекты и даже дома бизнес-класса настолько индивидуальны, что статистика цен по районам остается показателем только спроса на тот или иной конкретный дом и на желание владельца продать квартиру в нем. Для понимания ситуации нужно вести мониторинг выставленных на продажу квартир в каждом отдельном доме, тогда рыночная ситуация пообъектно будет более понятна. Уже сейчас IRN.RU отслеживает динамику цен по районам, используя собственные базы данных квартир. В дальнейшем и элитные дома окажутся также в пристальном внимании, так что ни одна квартира, публично выставленная на продажу, не останется незамеченной.
«Если посмотреть на отчеты экспертов различных компаний о состоянии вторичного рынка элитной недвижимости, средняя стоимость 1 кв. м будет различаться, в некоторых случаях существенно. Это связано с тем, что большинство аналитиков не сегментируют «вторичку», а следовательно, получают при подсчетах смещение в сторону того предложения, которое преобладает в их базах. На мой взгляд, разделение на подвиды будет способствовать более детальному анализу рынка», – считает Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton.
Элитной недвижимости Москвы еще есть куда развиваться. И запрет на строительство в центре города только подхлестнет этот процесс (см. «Элитная недвижимость осваивает новые районы»).
Разные оценки…
Средняя стоимость квадратного метра элитной жилой недвижимости на первичном рынке за сентябрь снизилась на 0,52% по сравнению с августом и составила $23 916 за кв. м, что вызвано дальнейшим ослабеванием рубля по отношению к доллару США, считают аналитики Knight Frank.
Рост средней стоимости квадратного метра на первичном рынке за 9 месяцев 2011 г. составил 14,7%. На данный момент средняя цена по-прежнему на 5,1% выше докризисного пика, достигнутого в сентябре 2008 г. ($22 762). Впервые средняя цена предложения на первичном рынке превысила докризисные показатели в марте 2011 г., когда воодушевленные резким ростом спроса застройщики подняли цены практически во всех проектах.
Всего, по данным Knight Frank, в III квартале была заключено 68 сделок на рынке элитных новостроек на общую сумму $170 млн, в I и II кварталах аналогичные показатели составляли 123 сделки на общую сумму $405 млн и 87 сделок на общую сумму $260 млн соответственно. По мнению компании, снижение показателей не говорит о спаде спроса, спрос остается достаточно стабильным, но традиционный летний спад активности и колебания на валютных и фондовых рынках привели к тому, что многие покупатели решили немного повременить с покупкой.
…и в общем схожие
Что касается предпочтений покупателей относительно места приобретения квартир в новостройках, то тройка лидирующих районов остается неизменной на протяжении последнего года. Это районы Тверской, Хамовники и Замоскворечье, считают в Knight Frank. Если в прошлом году район Замоскворечья был лидером по количеству продаж в новостройках, то после выхода на рынок новых проектов в Тверском и Хамовническом районах последние вышли вперед, оттеснив Замоскворечье, в котором новых проектов не выходило, на третью позицию.
По данным IntermarkSavills, новые проекты премиум-класса, в которых к концу сентября 2011 г. велись продажи, в совокупности включают 2400 квартир площадью около 380 000 кв. м. Более 60% элитных новостроек, предлагавшихся на рынке в течение трех кварталов 2011 г., уже введено в эксплуатацию. Доля элитных проектов со сроком сдачи в 2011 г. составляет 24%. Суммарная доля проектов с заявленными сроками сдачи в 2012 г. и позднее – только 13%.
Первенство по объему строящегося жилья высшей ценовой категории принадлежит Хамовникам (в настоящее время здесь реализуется 11 проектов общей площадью квартир около 156 000 кв. м), включая семь проектов на Остоженке (60 000 кв. м), считают в Bonton Realty. Значительные объемы элитных новостроек сосредоточены также в Замоскворечье, Тверском и Пресненском районах – 14%, 14% и 10% площадей квартир соответственно.
Наибольший рост цен демонстрировали объекты в связи с повышением стадии готовности, это прежде всего относится к проектам Barkli Park, Barkli Virgin, ЖК «Николаевский дом». Также зафиксировано повышение цен на высоколиквидные объекты Capital Group – это квартиры в ЖК «Легенда Цветного» и апартаменты в небоскребе «Город Столиц» (ММДЦ «Москва-Сити»).
Соответственно, если посмотреть, в каких районах ЦАО цены на элитные новостройки росли сильнее, то на первом месте находится Мещанский район, на втором месте – Хамовники, замыкает тройку лидеров Пресненский, по оценке Bonton Realty. Вместе с тем на ряд проектов долларовые цены были даже немного снижены – в пределах 1,5 — 4%, т.е. рублевые цены в них остались на прежнем уровне. «Возможности для повышения цен в наиболее ликвидных объектах остаются неплохими, — комментирует генеральный директор Bonton Realty Екатерина Симонова. – Например, привлекательно выглядят столичные небоскребы – «Город Столиц», в котором сегодня можно приобрести апартаменты с дорогой отделкой и дизайнерской мебелью, а также Sky House, где цена квадратного метра стартует от 186 000 руб. Не исключено, что в связи с курсом московских властей на ограничение высотного строительства предложения в этих объектах с шикарными панорамными видами города и высочайшим уровнем инфраструктуры через пару лет окажутся в дефиците».
