Москвичи, похоже, утомились от, как мы выражаемся, обыкновенной аренды, изредка дающей гарантий больше чем на год. Вообразите себе один факт о том, что сейчас им охото быть уверенными, что, как мы привыкли говорить, нанимаемая квартира когда-нибудь вправду также станет принадлежать им: по статистике обращений в агентство недвижимости AG, Realty за февраль спрос на аренду с следующим выкупом* возрос на 15%. Очень хочется подчеркнуть то, что сделок, естественно, незначительно: по самым, как большая часть из нас постоянно говорит, оптимистичным прогнозам толика таковых покупок – максимум 5% от общего размера на рынке аренды. И даже не надо и говорить о том, что как, мягко говоря, говорит управляющий делами компании CTrust Development Владислав Личинин, вероятнее всего, эти 5% они как раз занимают от общего количества сделок на рынке, как мы выражаемся, жилой недвижимости (ежели, в конце концов, рассматриваются совместно покупка, аренда и аренда с выкупом).
Почему собственники-наймодатели не горят желанием расстаться с квартирами по схеме «аренда с выкупом»? Как говорит Татьяна Вавилова, директор департамента продаж Ag Realty, сущность в том, что собственники не достаточно заинтересованы как в фиксации рыночной, наконец, цены квартиры в договоре, так и вообщем в фиксации каких-то дат получения прибыли. «Недвижимость в Москве в среднем наконец-то дорожает на 20% в год, инфляция, вообщем то, составляет порядка 15% в год, но при всем этом рынок чрезвычайно нестабилен. И даже не надо и говорить о том, что собственник может как решить как раз зафиксировать прибыль при понижении цен на продажу квартир, так и придержать жилье на растущем рынке, – объясняет эксперт. Само-собой разумеется, естественно, обозначать документально, что в такой-то срок он продаст квартиру по такой-то стоимости, да к тому же, наконец, будет получать ее стоимость частями, он полностью не заинтересован. «Ему еще проще, мягко говоря, реализовать квартиру на вторичном рынке и наконец-то получить полную стоимость квартиры, имея свободу для наиболее выгодного переинвестирования». Необходимо подчеркнуть то, что не считая того, ежели как бы брать крайние 2-3 года, мы лицезреем, что в разы выросла не только лишь как раз стоимость кв. м, да и размер арендной ставки: «однушка» за $500, которая была, как мы привыкли говорить, нормой, скажем, в 2005-м, на данный момент также стоит как минимум в два раза дороже.
аренда с правом выкупа квартиры
аренда квартиры с последующим выкупом
Кстати говоря, развитию данного вида сделок, в конце концов, мешает не только лишь осмотрительность и понятное рвение к наживе квартирных владельцев. И даже не надо и говорить о том, что основной камень преткновения – очень не достаточно данных о таком типе сделки (при их жалком количестве это разумно). Обратите внимание на то, что как поделился с создателем статьи один из участников рынка недвижимости, ежели, как заведено, неважно какая покупка (непринципиально, первичка то либо вторичка, с, как всем известно, ипотекой либо без) ему более-менее понятна, то аренда с выкупом – нет. Несомненно, стоит упомянуть то, что резюме было приблизительно последующим: «Принимая во внимание, что я, вращаясь в сфере строительства и недвижимости, ничего о этом не знаю – означает, информация отсутствует!».
Как это как бы бывает
«Если говорить про данный вид сделки, то он возможен, ежели стороны определили, как заведено, конечную стоимость объекта и сумму каждомесячных платежей, – ведает Татьяна Вавилова. – Скажу сходу, что стоимость данной квартиры быть может на 10-25% дороже аналогов на рынке. Не для кого не секрет то, что так как средства торговец так сказать получает не все сходу, а лишь частями, и, естественно, закладываются проценты на удорожание квартиры за период деяния контракта». Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что плюсы таковой сделки для торговца – это наиболее как бы высочайшая стоимость за его «квадраты», а для покупателя – рассрочка по выплате. «И это не банк, где за страховку необходимо, вообщем то, платить раз в год, плюс проценты, а квартира в залоге у банка» — добавляет Вавилова.
снять квартиру с последующим выкупом
сдам квартиру с последующим выкупом
Те 5%, которые приходятся (при этом в лучшем случае) на долю сделок по аренде с выкупом по Москве, по большей части, наконец, заключаются меж родственниками, при этом не, как многие думают, самыми близкими. «Например, тетка также реализует так квартиру юный племяннице, которая не так давно вышла замуж. Вообразите себе один факт о том, что подарить жаль, ну и не как раз собиралась, а так денежки каждый месяц отдают – краса! – приводит пример Татьяна Вавилова. – Естественно, родственники не «задирают» стоимость объекта, а, вообщем то, продают по, как многие думают, рыночной стоимости либо чуток ниже. Не для кого не секрет то, что ежели они не чрезвычайно близкие родственники, то это лучшая форма перехода права. Надо сказать то, что это не контракт дарения, не контракт пожизненного проживания с иждивением. Очень хочется подчеркнуть то, что очередной плюс: ежели у покупателя покажутся средства, он расслабленно, наконец, сумеет погасить, как мы выражаемся, полную стоимость досрочно».
Нужно так сказать осознавать, что переход права принадлежности к квартиросъемщику-покупателю случится лишь в тот момент, когда тем, в конце концов, будут выполнены все условия как бы заключенного контракта (истечение срока аренды плюс внесение, как заведено, выкупной стоимости). Мало кто знает то, что ранее момента, подчеркивает директор департамента продаж агентства недвижимости Ag realty, обязанность по начислению амортизации на объект аренды, как в бухгалтерском, так и в налоговом учете, будет лежать на арендодателе. «До момента полной оплаты недвижимость находится в залоге у торговца как гарантия полной выплаты, – говорит эксперт. – Это чрезвычайно, как мы выражаемся, комфортная для торговца и для покупателя схема. Всем известно о том, что на Западе она чрезвычайно нужна и, вообщем то, всераспространена. Как бы это было не странно, но я думаю, в дальнейшем, как всем известно, таковой вид сделки будет еще наиболее популярным». Было бы плохо, если бы мы не отметили то, что в США, скажем, так, вообщем то, продавают свои квартиры, купленные по ипотеке у банка, некие как бы бизнесмены, сделавшие миллионные состояния. Вообразите себе один факт о том, что с одной стороны, это шанс, наконец, приобрести квартиру для тех, кому банк отказал, с иной стороны, такие арендаторы-покупатели сильно рискуют: ежели они не сумеют внести очередной взнос, то обладатель их попросит из жилища, а свои средства они теряют.
А по мнению Владислава Личинина, в Москве число сделок по аренде с выкупом расти так сказать будет, но незначимыми темпами, соразмерно росту всего рынка. «Наибольшего роста и становления этого сектора нужно как раз ожидать лишь тогда, когда колебания на общем рынке станут малы. Мало кто знает то, что всплеск сделок по аренде с выкупом возможен лишь на «остановившемся» рынке, где тем, кто обслуживает эти сделки (риелторы, юристы, нотариусы), уже не как бы достаются „быстрые средства» от остальных сделок». Все знают то, что другими словами, для примера, ежели как бы цены на жилье в Москве возрастут до $10 тыс. за метр и уж точно не также будут расти далее. И действительно, либо, напротив, свалятся до $1 тыс. и далее падать как раз будет некуда. Несомненно, стоит упомянуть то, что так что, судя по всему, невзирая на рост спроса на такие сделки, их удел на последнее время – отметка «приблизительно 5% рынка». Все знают то, что ежели, естественно, за дело не возьмутся спекулянты, подобные южноамериканским.
договор аренды квартиры с выкупом
снять квартиру с правом выкупа
* Ошибочно, мягко говоря, отождествлять контракт аренды с правом выкупа и контракт купли-продажи в как бы кредит (в рассрочку). Обратите внимание на то, что это два, как многие выражаются, различных института: соответственно следующий выкуп арендованного имущества (статья 624 ГК РФ) и продажа имущества в как бы кредит с условием о рассрочке платежа (статья 489 ГК РФ) с правом использования этого имущества (к примеру, проживания в нем). Не для кого не секрет то, что в тексте идет речь о первом из их.
Практически каждый снимающий квартиру в течение длительного времени задается вопросцем: а сколько средств я успел издержать на оплату использования чужим жильем? Не проще ли было, вообщем то, приобрести свое, в ипотеку либо в рассрочку? К огорчению, ипотека все еще, в конце концов, остается значительно дороже аренды (а в случае с новостройкой и совсем не отменяет необходимости снимать . Обратите внимание на то, что беспроцентная рассрочка тоже из области ненаучной фантастики. Как бы это было не странно, но есть, правда, очередной вариант – аренда квартиры с следующим выкупом. Необходимо отметить то, что почему же он, наконец, встречается так нечасто?
Риэлторы, работающие с, как заведено выражаться, арендой квартир эконом-сегмента, в один глас молвят о том, что таковых сделок, как аренда с следующим выкупом, на рынке фактически не происходит. Все знают то, что редким этот вид сделки является и для рынка элитной аренды. «В нашей компании была как бы оформлена одна таковая сделка за 3-х летний период, – ведает Вадим Ламин, управляющий отдела аренды элитных квартир компании Penny Lane Realty. – Потому так сказать говорить о динамике количества, как люди привыкли выражаться, такового рода сделок трудно ввиду их фактически полного отсутствия на рынке. Все давно знают то, что разъясняется это тем, что обладатели, как большинство из нас привыкло говорить, элитных арендных квартир, стало быть, разглядывают их как длительный актив. Обратите внимание на то, что почаще всего квартира предназначена детям, а пока малыши не выросли не завели семью, квартиру годами сдают в аренду».
Чем аренда с выкупом, наконец, различается от рассрочки?
«Аренда с следующим выкупом – очень экзотический вид сделок в силу больших рисков для участников подобного контракта, отсутствия сложившихся правил делового оборота в данной сфере, устройств формирования ценовых характеристик сделки, – объясняет Александр Пыпин, управляющий аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ». – Еще почаще встречается, как мы с вами постоянно говорим, таковой вид сделок, как продажа квартир в рассрочку, когда клиент рассчитывается с торговцем в течение 1-3 лет, а в квартиру, в конце концов, может заселиться сходу. Обратите внимание на то, что при схожем нраве сделок исходя из убеждений денежных потоков от покупателя к торговцу регулируются они различными нормами Гражданского кодекса». Надо сказать то, что очередной значимый момент: рассрочка, обычно, выплачивается скорее (потому что сумма каждомесячных платежей больше, чем стоит аренда аналогичной квартиры) – и традиционно для торговца это тоже является плюсом.
Как, наконец, составить контракт для аренды с следующим выкупом?
В данном случае контракт будет как бы смешанным и должен включать в себя, как всем известно, значительные условия как контракта аренды, так и контракта купли-продажи недвижимого имущества. Очень хочется подчеркнуть то, что к таковым как бы относятся:
Стоимость, как мы с вами постоянно говорим, арендованного имущества
Выкупная сумма
Сроки и порядок расчетов
Условия перехода права принадлежности
«Поскольку в таковой сделке имеет место выкуп, как заведено, арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны, в конце концов, применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу, как мы привыкли говорить, недвижимого имущества, в том числе статья 554 ГК РФ («в договоре реализации недвижимости должны быть указаны данные, дозволяющие точно как бы установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору…») и статья 555 ГК РФ («при отсутствии в договоре согласованного сторонами в, как мы привыкли говорить, письменной форме условия о стоимости недвижимости контракт о ее продаже наконец-то считается незаключенным…»), – объясняет Кирилл Кокорин, юрисконсульт, как все знают, юридической службы компании «Инком-Недвижимость». – В самом договоре аренды нужно, стало быть, предугадать, что оплаченное имущество перебегает в собственность арендатора по истечении срока аренды либо до его истечения при условии внесения арендатором всей, как всем известно, обусловленной контрактом, как всем известно, выкупной цены».
сдам квартиру с правом выкупа
съем квартиры с последующим выкупом
Что делать, ежели, как мы с вами постоянно говорим, рыночная стоимость квартиры и/либо размер, как мы выражаемся, арендной ставки значительно выросли в процессе выкупа?
Очередной важный момент: как отразить в договоре возможность пересмотра, как многие думают, арендной ставки и выкупной, стало быть, цены в случае существенных конфигураций на рынке. «Параметры, включаемые в контракт аренды с следующим выкупом, зависят только от воли сторон. Все знают то, что ежели они наконец-то договорятся, что, как все говорят, конечная стоимость квартиры не наконец-то будет изменяться, означает так и обязано быть. Всем известно о том, что могут, стало быть, договориться и о индексации, как многие думают, каждомесячных платежей на уровень инфляции, как и, как большинство из нас привыкло говорить, конечной стоимости, – рассуждает Александр Пыпин. – Можно, стало быть, исчислять платежи и конечную стоимость в какой-нибудь валюте. Несомненно, стоит упомянуть то, что в любом случае размер, как большая часть из нас постоянно говорит, каждомесячных платежей и конечная стоимость квартиры (либо порядок их расчета) должны быть прописаны, потому что это, как заведено выражаться, значительные условия контракта. Все знают то, что ответ на вопросец о том, имеют ли право стороны, мягко говоря, требовать конфигураций в договоре на основании, как заведено выражаться, мощного конфигурации, как заведено, рыночной ситуации, уже не один раз рассматривался в судах и отыскал конкретный, вообщем то, ответ: нет. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что в этом и состоит один из рисков таковых сделок. Надо сказать то, что торговец может, наконец, лить горьковатые слезы, видя, как растет стоимость его квартиры, которую он продал «за гроши», и напротив, клиент как бы может сокрушаться, что купил «втридорога» то, что стоит сейчас вдвое дешевле».
«Если вначале в договоре аренды с правом следующего выкупа не, стало быть, предусмотрена возможность конфигурации арендной ставки либо, как люди привыкли выражаться, конечной стоимости квартиры, то изменять их нельзя, вроде бы ни понижалась либо ни росла рыночная стоимость квартиры», – соглашается Вадим Ламин.
Самого по для себя конфигурации, как все знают, выкупной цены, вообще-то, достигнуть может быть, но при условии доп, как многие выражаются, письменного согласия сторон (трудно представить для себя человека, добровольно соглашающегося прирастить сумму, которую он должен выплатить, чтоб квартира перебежала в его собственность). «Размер, как большая часть из нас постоянно говорит, арендной платы, а конкретно ее изменение, регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ: ежели другое не как бы предвидено контрактом, размер, как заведено выражаться, арендной платы, наконец, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные контрактом, но не почаще, как мы привыкли говорить, 1-го раза в год», – добавляет Кирилл Кокорин.
Вправду ли все опасности сделки касаются торговца (наймодателя)? В котором случае торговцу, мягко говоря, быть может выгодна как бы таковая сделка?
В целом, количество, как заведено, вероятных осложнений при таковой сделке (в индивидуальности, для продавца-сдавателя) делает понятным штучность аренды с выкупом. Вообразите себе один факт о том, что но, как мы привыкли говорить, ошибкой было бы как бы считать, что арендатор-покупатель ничем не, мягко говоря, рискует. Все давно знают то, что принципиально, что контракт аренды с следующим выкупом не регится. «Интересная ситуация может, в конце концов, получиться, ежели к примеру продавец-арендодатель внесет квартиру в качестве залога по кредиту, – говорит Александр Пыпин. – Тогда к моменту сделки (предполагаемого перехода принадлежности. – Прим. ред.) может, в конце концов, оказаться, что квартира в залоге у банка, и сделка не, наконец, быть может зарегистрирована. Обратите внимание на то, что от этого покупателя-арендатора как раз может спасти, к примеру, регистрация в квартире (тогда банк при оформлении залога, вообщем то, заинтересуется, «кто эти люди»), но торговец не должен, стало быть, соглашаться на регистрацию кого-то в собственной квартире».
Вообщем же аренда квартиры с следующим выкупом, в конце концов, быть может выгодна ее обладателю в этом случае, ежели совокупный валютный поток от таковой сделки для него окажется выше, чем поток без таковой сделки, рассуждает эксперт: «Например, он, вообщем то, может реализовать квартиру на данный момент и как бы положить средства в банк и получать доход. Несомненно, стоит упомянуть то, что другими словами «продать» квартиру с выкупом он должен за сумму, равную текущей, как большинство из нас привыкло говорить, рыночной стоимости квартиры, плюс доход по вкладу за время аренды (выкупа) квартиры. Конечно же, все мы очень хорошо знаем то, что соответственно эта сумма делится на ряд, как все знают, арендных платежей, которые и, вообщем то, будет вносить клиент. Несомненно, стоит упомянуть то, что практически для покупателя это аналог ипотеки, с, как мы привыкли говорить, той лишь различием, что процент по ипотечному кредиту существенно выше, чем по, как все говорят, банковскому депозиту. Возможно и то, что происходит это за, наконец, счет того, что из сделки как раз убирается посредник в лице банка».
При всем этом, в отличие от ипотеки, клиент не является собственником квартиры, и ежели он не сумеет, мягко говоря, платить по договору, он будет выселен без какой-нибудь гарантии возврата ранее, как всем известно, выплаченных средств (арендных платежей).
Таковым образом, аренда квартиры с следующим выкупом постоянно выгодна лишь одной стороне и невыгодна для иной, кроме, как большинство из нас привыкло говорить, варианта, когда контракт, наконец, заключается на маленький срок. И даже не надо и говорить о том, что так также бывает, ежели клиент и торговец заинтересованы друг в друге и на время дизайна документов, получения кредита и т. д., другими словами до заключения сделки, договариваются как бы отдать возможность покупателю жить в квартире немедля.