Иностранному владельцу чешской недвижимости следует иметь в виду две основные группы налогов: собственно налоги на недвижимость и налоги фирмы. К налогам недвижимости относятся собственно налог на недвижимость и налог с продажи недвижимости. К налогам фирмы относится, прежде всего, налог на прибыль.
Налог на недвижимость платится 4 раза в год равными долями, если его размер превышает 1000 крон в год (около 40 евро), если налог меньше, то он должен быть заплачен до 31 мая оплачиваемого года. Отчет по налогу на недвижимость подается до 31 января (за предыдущий календарный год). Налог рассчитывается по квадратным метрам разных видов застроенной надземной площади (жилая, нежилая и т.п.) и земли (двор, сад, луг и т.п.). Так, например, для жилых помещений базовая ставка налога составляет:
— у жилого (многоквартирного) дома – 1 крона/кв.м
— у частного дома и дачи – 3 кроны/кв.м
— у отдельно стоящего гаража – 4 кроны/кв.м
— у промышленных объектов – 5 крон/кв.м.
В случае квартир базовая ставка умножается на 1,2 (поскольку налог взимается с застроенной площади (т.е. включая стены), а у квартиры считается площадь пола). В случае многоэтажных жилых домов все следующие этажи выше первого облагаются ставкой 0,75 крон/кв.м.
Для земельных участков ставка налога составляет, например:
— у застроенной площади и дворов – 0,1 кроны/кв.м
— у строительных участков – 1 крона/кв.м.
Впрочем, это — только для ориентации. Налог на землю исчисляется, исходя из цены земли в данном месте. Эту цену никто заранее не знает, кроме местной налоговой инспекции.
Далее базовая ставка налога на квадратный метр (как у строений, так и земли) умножается на местный коэффициент, который составляет 0,3 в населенных пунктах с населением до 300 человек, растет с размером населенного пункта и доходит до 3,5 в городах с населением свыше 500 тысяч человек, а также в курортных городах Франтишкове Лазне, Лугачовице, Марианске Лазне и Подебрады. В Праге коэффициент составляет 4,5.
Так, например, квартира в частной собственности в Праге площадью 100 кв.м. примерно обходится с точки зрения налога на недвижимость: 100*1,2 (квартирный коэффициент)*4,5 (повышающий коэффициент) = 540 крон в год (примерно 22 евро), а загородный дом с застроенной площадью 150 кв.м и с участком 1000 кв.м. предполагает налог в размере (150*3 (строение) + 300*0,1 (застроенная площадь и двор) +700*1 (участок зелени))*1 (коэффициент для поселка 600-1000 жителей) = 1180 крон в год (примерно 50 евро). Иначе говоря, налог на недвижимость не разорительный, жить можно.
Однако, нужно помнить, что налог на недвижимость полностью идет в местный бюджет, и местная влать имеет право по собственной воле менять указанные выше коэффициенты. Нам, например, приходилось встречаться с тем, что статус рекреационного объекта означает в одном поселке автоматическое увеличение налога на недвижимость в 1,5 раза по сравнению с соседним обычным частным домом, где местный житель живет постоянно (и голосует на местных выборах).
В любом случае налог на недвижимость не представляет собой какого-то драматического расхода.
Напомним, что у кооперативных квартир налог на недвижимость не платится (ведь член кооператива недвижимостью де-юре не владеет), а то, что платит кооператив за дом как целое, содержится в ежемесячных членских платежах кооперативу.
В случаях продажи недвижимости с продавца взимается налог в размере 3% цены продажи, причем речь идет о «реальной» оценочной цене. Если сделка заключена за более высокую цену, то налог рассчитывается с нее, если за более низкую, налоговая инспекция может самостоятельно досчитать продавцу налог. Поэтому при сделке с недвижимостью важно иметь документ об официальной экспертной оценке продаваемого объекта (это — забота продавца).
При продаже недвижимости необъодимо также учитывать некоторые обстоятельства, которые влияют на то, следует ли продавцу включать доход от продажи недвижимости в налогооблагаемую базу подоходного налога (налога на прибыль). Избежать уплаты подоходного налога с продажи недвижимости можно, если:
— продавец владел недвижимостью не менее 5 лет
— продавец владел недвижимостью не менее 2 лет, но был там «прописан»
— продавец не выполняет ни одно из двух условий, но в течение года после продажи недвижимости использует эти средства для финансирования (покупки, строительства, оплаты ипотеки) другой жилой недвижимости.
Если же ни одно из этих условий не выполняется, продавец должен будет (кроме названных 3% с продажи) заплатить и 15% в виде подоходного налога (юридическое лицо заплатит 19% налога на прибыль).
Владеющая недвижимостью фирма также отчитывается раз в год (до 31 марта за предыдущий календарный год) перед налоговой инспекцией по результатам своей хозяйственной деятельности и платит налог на прибыль. Прибыль рассчитывается как разность между всеми доходами и разрешенными расходами и облагается налогом по единой ставке (в 2011 — 19%). В связи с плохим состоянием общественных финансов налоговые правила вероятно будут в течение ближайших 2 лет меняться.
В законные расходы включается и частичная амортизация недвижимости, и расходы по ее эксплуатации. Фирма не обязана иметь прибыль и может находиться «в минусе». В то же время совсем не иметь доходов не очень хорошо. Поэтому владеющая недвижимостью фирма обычно заключает «договор аренды» своей недвижимости (например, с физическими лицами-учредителями фирмы) и, таким образом, показывает какие-то доходы, которые потом уравновешиваются расходами на рекострукцию, амортизацию, коммунальные услуги и т.п.
Доход от продажи недвижимости не включается в налогооблагаемую базу налога на прибыль, если между покупкой и последующей продажей недвижимости прошло более 5 лет, если в это время недвижимость использовалась для проживания, и если полученные от продажи средства в течение 2 лет будут использованы на приобретение другого жилья (или погашение ипотеки по другому жилью). Правда, все это касается только физических лиц. Но и тут есть свои приемы, например: фирма-покупатель недвижимости заключает с учредителем-иностранцем договор займа, по которому она получает деньги на приобретение недвижимости. По условию договора займа фирма должна вернуть кредитору либо деньги, либо саму недвижимость (когда иностранец, получив постоянный вид на жительство, получит право сам владеть квартирой). Если учредители реально находятся в Чехии, через 5 лет они получат этот постоянный вид на жительство,и фирма переведет недвижимость на них в счет погашения долга. Никакого налога на прибыль от продажи квартиры при этом у фирмы не возникает. Далее человек может продать квартиру, на эти деньги купить другую и опять же ничего не платить государству (кроме уже упомянутых 3%). Или не покупать другую, а доказать (договором со своей фирмой об аренде), что он эти 5 лет реально использовал эту квартиру для жизни. Словом, все вопросы вокруг налогообложения в связи с недвижимостью всегда можно решить.