Классификация элитного жилья
Вопрос об том, что сейчас же дозволено вычислять элитным жильем на московском рынке недвижимости а также ровно по каким критериям его определять а также разделять на подвиды классификации впредь до сих пор остается открытым. В настоящее время отнюдь не существует общепризнанной классификации элитной недвижимости, а также самолично термин «элитное жилье» трактуется каждой компанией ровно по-собственному. Как последствие нет конечно четких границ элитного класса а также четких параметров оценки. Это приводит к внушительный условности разбора сего сегмента рынка, его статистических исследований. Работа риэлторов, девелоперов, проектировщиков далеко не имеет четкости из-за того, что сейчас конечно нет унифицированной классификации. Главным образом, ее отсутствие образует предпосылки ради недобросовестных действий некоторых компаний, пытающихся продать жилье бизнес-класса согласно цене элитного или позиционирующих жилье бизнес-класса как будто элитное, что именно неблагоприятно сказывается на общем имидже профессионального сообщества. Покупатель вынужден ясно понимать, что именно поэтому он приобретает, но ради сего на рынке должно быть утверждено четкое представление об стандартах качества элитного жилья.
История вопроса
Заниматься на государственном этапе классификацией жилья закончили в 1989 году, за 2 года впредь до развала СССР. В то время был принят завершительный ГОСТ, какой разделял все дома на общежития а также многоквартирные. В новой России этим вопросом на государственном этапе вместе с тех пор ни один человек далеко не занимался а также, пожалуй, отнюдь не быстро примется. Как сообщили в Департаменте жилищного строительства а также жилищного фонда города Москвы, ныне официальной классификации элитного жилья далеко не существует. В жилищном кодексе такая тема никак не поднимается. Специалисты департамента далеко не наблюдают потребности в этакий классификации ради себя, этак как будто занимаются предпочтительно программами, направленными на обработка жилищных условий с целью людей вместе с достатком ниже среднего. По мнению пресс-секретаря Департамента экономической политики а также совершенствования города Москвы Александра Степанова, потребители рынка элитной недвижимости имеете право сами отдать свои предпочтения в пользу того или иного объекта. Не классификация, же реалии определяют, что именно дозволено вычислять элитной недвижимостью, только что сейчас нет конечно. Впрочем, сами игроки рынка считают, что именно государству далеко не нужно ввязываться в вопросы классификации. «Это проблема наша – профессионалов рынка а также их объединений. В случае если нам поручат создание стандартов – все мы готовы предложить на обсуждение специалистов наши наработки», — пояснили нам в Российской гильдии риелторов. Сильнее того, соотношение критериев в классификации жилья время от времени меняется, же в случае утверждения на законодательном этапе ей придется застыть на месте.
Первая поползновение классификации элитной недвижимости с стороны частной фирмы была предпринята в 1996 году.
Компания Noble Gibbons (основана в 1994 году), входящая в ассоциацию CB Richard Ellis, предложила, взяв за основу зарубежную классификацию, разделить всю жилую недвижимость первичного рынка, расположенную в центре столицы, на классы Только а также В. К классу Но были отнесены дома, находящиеся в районе от Тверской улицы вплоть до Пречистенской набережной. По мнению фирмы, дома сего класса непременно имеете право были проявляться новостройками, насчитывать никак не больше 40 квартир а также обладать однородный социальный состав жильцов. Здание класса В мог располагаться в тех же районах, что именно а также класс Только, только к ним снова добавлялись направления в пределах Садового кольца, набережные Москвы-реки, окрестности Плющихи, но схоже традиционно считающиеся престижными районы Москвы. Здание могло быть как будто новостройкой, этак а также реконструированным жильем. Позднее появился класс Же минус. Различие классов Только а также класса Но минус заключалось в выборе материалов ради строительства а также отделки, однако схоже в различии инженерных коммуникаций. Немаловажен был а также подобный критерий, как будто надежная слава застройщика.
Появление этой классификации явилось очень значимым ради рынка, таким образом как будто ее положения стали основой ради созданных позднее разработок иных компаний. Таким образом, классификация получила свойское дельнейшее совершенствование а также поддержку в фирмы Kirsanova Realty, положения которой уж развивали а также уточняли в собственных разработках другие фирмы: Kalinka Realty, Renaissance Realty, Knight Frank, Квартал, Сити XXI век, Vesco Realty. Все они были изобретены вместе с 2001 ровно по 2002 годы — период, в какое время возникла острая потребность в определении параметров элитного жилья. Поэтому в то время возведение элитного жилья стало обретать сильнее масштабный нрав. Вплоть до сего элитное жилье, несомненно же, строилось, а это были единичные проекты, такие, к примеру, как будто общеизвестный «Агаларов-Хаус» (ул. Климашкина, 1А, построен в 1997 году) или «Дом Фридмана» (Б. Афанасьевский пер.32/9, построен в 1998 г.).
Классификации вышеперечисленных компаний почти идентичны, а также при желании из них даже если дозволено вывести «среднестатистическую классификацию». В первую очередь, их объединяет так, что сейчас они выделяют в структуре элитного жилья 3 класса (перечисляются в нисходящем порядке): de luxe (или класс Же), luxe (или классА-), premium (класс В). При этом отнесение к группе элитной недвижимости вообще а также деление внутри нее на классы осуществляется ровно по следующим
критериям:
1. Местоположение (район).
2. Равноценное окружение, достигаемое в высших классах жестким отбором жильцов.
3. Недалекость к крупным автомагистралям (ради определения степени комфортного проживания).
4. Конструктивно-технические а также эстетические характеристики дома: архитектурно-планировочный степень (особое интерес уделяется фасадам а также подъезду, структуре, размерам а также оформлению мест общего пользования, высоте потолков, качеству строительных а также отделочных материалов, инженерии (системы воздухообмена, отопления, коммуникации, пожаротушения), обеспечение всех видов безопасности дома.
5. Количество квартир.
6. Наличие а также обустройство придомовой территории.
7. Наличие паркинга а также число парковочных мест на квартиру.
8. Минимальная площадь квартир.
9. Инфраструктура.
10. Наличие профессионального менеджмента здания.
Самым главным признаком, согласно мнению многих специалистов, ровно по которому здание относится к той или прочий группе, является его местоположение. Далее на цену а также престижность квартиры еще воздействуют другие факторы: наружный а также внутренний вид дома, оригинальное качество материалов, инженерия, число квартир, наличие подземного паркинга, развитость инфраструктуры а также этак далее. В соответствии рассматриваемым классификациям, в случае если здание строится или создается путем реконструкции в центре города или в его традиционно престижных районах ради проживания, в таком случае он уж априори становится элитным. Истинно, ради многих состоятельных покупателей престижность места является наиважнейшим фактором при выборе квартиры, а также за престиж они готовы выплачивать а также переплачивать. Фешенебельными районами Москвы считаются территории, расположенные внутри Садового кольца, но схоже отдельные участки, прилегающие к нему: Красная Пресня, Фрунзенская набережная, Плющиха. Самая дорогая жилая недвижимость (класс de luxe) вероятно находиться, в соответствии классификациям, на участке от Остоженки вплоть до Пречистенской набережной, согласно правой стороне Старого Арбата, Патриарших прудах. Похоже, ровно по мнению фирмы Vesco Realty, сюда вероятно отнесение объектов, расположенных в Кунцевском лесу.
Дома класса luxe могут располагаться в переулках Старого а также Нового Арбата, на Тверской улице, Красных воротах, Китай-городе, Красной Пресне, Плющихе а также Фрунзенской набережной. Расположение домов низшего класса элитной группы – premium – вероятно в традиционно престижных районах на западе а также юго-западе Москвы (Кутузовский а также Ленинский проспекты, Рублевское шоссе а также пр.). По мнению Екатерины Тейн, директора отдела элитной жилой недвижимости фирмы Knight Frank, разбор совершенствования рынка европейских стран показывает, что сейчас одним из важнейших моментов в понимании ценообразования а также класса объекта недвижимости является местоположение здания. В европейских городах застройка складывалась веками а также на сегодняшний день существуют сложившиеся районы элитной застройки. Поэтому зачастую очень наименовать район, в каком месте располагается здание, затем чтобы осмыслить О каком этапе цен а также классе объекта шагает слово. В Москве применение схожей схемы с целью оценки класса здания должен быть проводить вместе с учетом специфики отечественного рынка. Районы элитной застройки лишь начинают формироваться, никак не редки случаи, в какое время согласно соседству вместе с высококлассным домом располагаются постройки советского или дореволюционного периода. На сегодняшний день дозволено выделить немножко районов в центре Москвы, в каком месте число новых элитных домов максимально. Это приведенные выше Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды, похоже активно осваиваются районы Хамовников а также Плющихи. Вместе с этим мнением согласен коммерческий директор инвестиционно-строительной фирмы «Авгур Эстейт» Виктор Козлов: «Главной отличительной чертой при определении элитного жилья остается его месторасположение. Соотношение «цена а также место» являются основными составляющими понятия «элитного жилья». Ныне тенденция рынка недвижимости Москвы такова, что сейчас наряду вместе с этим на главный проект выходят этак же оригинальное качество строительства а также слава фирмы-застройщика. Ради того, что сейчас бы проект имел успех, надобно учитывать взгляд базовых покупателей. Это люди, как будто положение, еще совершавшие сделки вместе с недвижимостью. Поэтому они, учитывая личный былой опыт а также внушительную сумму сделки, особенно внимательно подходят к очередной покупке. В конечном счете, поэтому их решение об покупке квартиры станет определяющим в общей оценке успешности очередного проекта элитного дома».
Какими же качествами вынужден обладать эксклюзивный, суперэлитный здание класса de luxe?
Творцы классификаций считают, что сейчас он непременно вынужден быть новостройкой, владеть монолитный каркас, в котором встроенные а также внешние стены изготавливаются из кирпича. Высота потолков должна быть от 3,2 м. Потребности, предъявляемые к инженерии дома: непременно наличие центрального кондиционирования, системы климат-контроля, механических а также органических фильтров ради водной массы а также воздуха, нескольких видов отопления (воздушное, водное а также электрическое, радиаторы имеете право обладать возможность регулировки температуры), бойлерной с целью всего дома или в каждой квартире, двойной электрики, новых линий телекоммуникации вместе с возможностью выбора оператора. В доме класса de luxe имеете право использоваться дорогие отделочные материалы, высококачественные тихие лифты известных производителей. С целью машин почти под домом вынужден находиться паркинг, в котором предусмотрено наличие никак не не более двух машиномест на квартиру. Фешенебельное жилье в представлении многих компаний предполагает не очень большое число жителей – от 10 вплоть до 40 квартир. Компания «Renaissance Realty» предлагает ограничиваться 25 квартирами, при этом их минимальная площадь должна составлять 130 кв м. Обязательно наличие в домах сего класса развитой инфраструктуры (тренажерный зал, водоем, сауна, кафе-бар, холл с целью приема гостей), однако схоже благоустроенной придомовой территории.
Компания Renaissance Realty считает, что сейчас с целью дома класса de luxe непременно наличие пентхаусов. Однако, согласно словам Тимура Баткина, заместителя генерального директора Группы компаний «Дон-строй», тема пентхаусов была очень здорово раздута на московском рынке, они недостаточно востребованы покупателями. Особенно проблематично оказывается продать пентхаусы внушительных размеров. С целью примера: пентхаус площадью 3000 кв м в комплексе «Алые паруса» вместе с трудом был продан лишь в этом году, спустя 5 лет впоследствии сдачи комплекса в эксплуатацию. Впрочем, как будто нам рассказали в Renaissance Realty, в настоящее время фирма занимается разработкой новой классификации, в которой пентхаусы, вероятно, будут исключены из числа важнейших критериев класса de luxe.
Дома класса luxe отличаются от суперэлитных (de luxe) выбором не более дорогих строительных а также отделочных материалов, только схоже инженерных коммуникаций не более престижных фирм-производителей. Класс premium (низший в категории элитных) допускает, дабы здание был создан никак не только лишь в результате нового строительства, а а также реконструкции, внешние стены могут быть монолитными, высота потолков в пределах 3 метров. В нем отсутствует центральное кондиционирование, фильтры очистки водной массы а также воздуха. Вероятно отсутствовать внутренний двор, инфраструктура. Количество квартир достигает 80, но вход в здание осуществляется сквозь воздержанный щепетильный подъезд помимо изысков. В таком случае существует это вероятно быть здание среднего качества, однако расположенный в пределах Садового кольца, однако похоже в традиционно престижных районах за его пределами (запад, юго-запад Москвы).
В 2002 году на рынке появилась классификация элитной недвижимости фирмы «Миэль-недвижимость», которая предложила принципиально новый подход к оценке элитного жилья. Все объекты, претендующие на элитность, разделены на 3 класса: КП1 – высший элитный класс, КП2 – средний элитный класс, КП3 – низший элитный класс. Творцы разработки умышленно отказались от терминов de luxe, luxe, premium из-за их эмоциональной окрашенности. В классификации было предложено проводить отдельно оценку качества проекта, оценку местоположения проекта, рассматривать отдельно цену, а также лишь только затем доставлять интегральную оценку объекта согласно критерию «качество-местечко-цена». В соответствии позиции «Миэля», класс элитного жилья определяется, предварительно всего, согласно качеству возведенного проекта а также ровно по характеристикам комфортности проживания, местоположение же рассматривается отдельно а также в дальнейшем объединяется вместе с качеством проекта в комплексный показатель качества жилья. Так существует если бы соорудить высококачественный здание, какой станет отвечать всем потребностям максимально комфортного жилья, никак не в центре, однако в районе, считающимся традиционно престижным, он вероятно быть отнесен к классу de luxe, против же, некачественный здание никак не вероятно быть отнесен к элитной недвижимости, даже если в случае он станет находиться около самых стен Кремля. Данную позицию пояснил в интервью нашему изданию директор Аналитического центра фирмы «Миэль-Недвижимость» Геннадий Стерник: «Несомненно, местоположение – главный показатель, формирующий цену объекта, а никак не наибольший первостепенный. Прежде всего, на первом месте стоит удобство с целью будущего владельца, же в каком месте станет оныйа#только удобство в ЗАО или на Остоженке, разрешать ему самому. Комфорт жилья определяется качеством а также экологичностью строительных а также отделочных материалов, остекления, планировкой дома а также квартир, инфраструктурой а также сервисом, оказываемым жильцам дома, уровнем охраны а также безопасности дома, качеством закрывающей территории а также парковки. При формировании цены квартиры вначале надобно оценить здание поэтому согласно этим параметрам а также едва далее приступать к рассмотрению его местоположения», – поясняет Геннадий Стерник. По его словам, несмотря на широкую публикацию новой классификации «Миэля» в 2002 году, ее варианты вначале далеко не были приняты специалистами. Большинство из них твердо оставались на привычных позициях совместного рассмотрения характеристик качества объекта, его местоположения а также цены. Тем никак не не более, совершенствование рынка заставило в некоторой степени менять представления, а также в предыдущие годы признаны факты «децентрализации элитных объектов» (т.е. происходит отказ от ограничения локации центром).
В классификации «Миэля» все характеристики качества объектов в соответствии вместе с новыми, современными взглядами на потребности к элитному жилью разделены на две группы – классообразующие а также лишние (опции).
Классообразующие – это те характеристики, несоблюдение значения которых (хотя бы одной из них) переводит объект в не менее низший класс. Несоблюдение дополнительных характеристик (опций) никак не требует перевода объекта ниже, их соблюдение как только повышает рейтинговую оценку. Таким образом, здание, в первую очередь, оценивается вместе с точки зрения последующих важнейших показателей: оригинальное качество а также экологичность ограждающих конструкций, высота потолков, оригинальное качество внутренней отделки дома а также квартир, нахождение общедоступных офисных а также торгово-развлекательных помещений, оригинальное качество теплоэнергообеспечения, степень системы кондиционирования а также приточно-вытяжной вентиляции, фильтрации водной массы, оригинальное качество отделки (комплектации) лифтов, оригинальное качество системы коммуникации, наличие собственной эксплуатирующей организации а также ее степень, наличие собственной огороженной охраняемой территории а также степень ее охраны, состав жильцов, наличие подземной парковки, число машиномест на квартиру, наличие лифта а также отапливаемого прохода из паркинга.
По сравнению вместе с рассмотренными выше классификациями, существенные отличия в разработке «Миэля» имеются в подходе к таким критериям, как будто оригинальное качество системе дома, число квартир а также инфраструктура. Учитывая модный степень совершенствования строительных технологий, специалисты «Миэля» считают, что сейчас к элитным могут быть отнесены всего лишь кирпичные дома или дома вместе с монолитным железобетонным каркасом, заполненные керамическим кирпичом высокого качества вместе с наружной системой утепления фасадов. Частичное или сплошное заполнение проемов чем-или, кроме кирпича, далеко не допускается. (Напомним, что сейчас в классификациях, рассмотренных выше, в классе premium допускается создание внешних стен из монолитного железобетона.) «Количество квартир в доме все мы давненько исключили из критериев элитности. Пусть даже многоквартирный жилой комплекс или здание вероятно быть элитным, если бы соблюдены критерии качества архитектурной проработки, общей планировки, территории а также т.д., – рассказывает Геннадий Стерник. – Критерий насыщенности инфраструктурой рассматривается вместе с учетом местоположения дома. При условии если здание лежит в элитном микрорайоне, насыщенном инфраструктурой, в таком случае это снижает потребности к степени развитости собственной инфраструктуры. В классификации принципиально никак не рассматривается «фейс-контроль» как будто спрос элитности. Это делается отнюдь не столько согласно причине политкорректности, сколько из соображения, что сейчас в элитном доме в принципе никак не могут купить квартиру «муниципальные» жильцы.
В 2004 году рынку была предложена классификация элитной недвижимости девелоперской фирмы «АРТ-Билдинг». Как рассказывает генеральный директор фирмы Андрей Анохин, отправной точкой создания классификации является необходимость профессионально разъяснить инвестору, согласно заказу которого фирма исследовала инвестиционную привлекательность конкретной площадки, предлагаемый проект дома класса de luxe. «Мы хотели определить границы элитного класса а также разложить все согласно полочкам. Это помогает нам обосновывать высокие цены в тех проектах, участниками которых все мы является, — объясняет Андрей Анохин. – Классифицируя объект, все мы никак не говорим О соответствии или несоответствии конкретным параметрам, влияющим на его статусность. Наша классификация ни в коем случае отнюдь не навязывается участникам рынка, но это а также нельзя. Свои усилия ровно по этому поводу все мы рассматриваем как будто вклад в формирование зрелого, конкурентноспособного рынка настоящего элитного жилья, которого никак не вероятно быть много».
В классификации элитного жилья, предложенной «АРТ-Билдингом», выделяются 3 класса (перечислены ровно по нисходящей): «клубные дома», класс «А» а также класс «Б». Самыми престижными являются клубные дома. Ими могут быть здания, количество квартир в которых отнюдь не превышает 10, расположенные на Остоженке, Пречистенке, на Патриарших прудах, Арбате, прилегающих к нему переулках а также, в перспективе, в районе «Золотого Острова» (промеж Софийской а также Болотной набережными). Одним из главных критериев клубного дома является избранность его жильцов. Единичный социальный степень достигается отбором, с целью которого уж отработаны такие механизмы, как будто анкетирование желающих приобрести квартиру, получение рекомендаций, согласование вместе с жильцами, еще купившими квартиры в доме. Как положение, клубные дома создаются почти под определенный круг заказчиков, будущих жильцов, какие соинвестируют постройка дома. Поэтому их выражение является решающим при решении об продаже квартиры в еще готовом доме.
Клубные дома (как будто а также все элитные) создаются согласно индивидуальному архитектурному проекту а также имеете право обладать эксклюзивный дизайн общественных зон, соотношение которых вместе с жилой площадью одинаково пропорции 50/50. Обязательна подземная парковка (никак не не более двух машиномест на квартиру) а также гостевая наземная стоянка. В клубном доме исключено нахождение на первых этажах офисов, салонов красоты, магазинов, ресторанов а также пр., таким образом как будто предполагается, что именно состоятельные жильцы имеют собственных парикмахеров, являются членами престижных спорт-клубов а также т.д. Здесь вероятно располагаться просторное лобби (от 70 кв м) ради приема гостей, бильярдная, сигарная, кафе-бар, комнаты ради водителей, охраны а также прислуги, ванны с целью мытья лап собакам, оборудование с целью хранения мехов. Кроме сего, согласно желанию жильцов на первых этажах могут быть устроены тренажерный зал, парилки вместе с душевыми кабинами а также вместе с мини-водоемом. В таком доме далеко не предусматривается мусоропровод, таким образом как будто предполагается, что сейчас мусор выносится обслуживающим персоналом. Особенность эксплуатации элитных домов, предварительно всего, заключается в необходимости приминения высококвалифицированного персонала, обладающего навыками общения а также знающего нормы этикета.
Очевидно, что сейчас дорогая недвижимость должна обладать совершенное техническое оснащение. Обязательная централизованная система кондиционирования а также принудительной вентиляции, собственный тепловой пункт (на приключение отключения горячей водной массы), родник бесперебойного электроснабжения, выделенная черта Всемирная сеть, спутниковое телевидение. Тихие лифты ведущих производителей имеете право опускаться в подземный гараж.
Если бы потребности к инженерии дома остаются едиными ради всех классов элитного жилья, так такие показатели, как будто число квартир в доме, соотношение жилых а также общественных площадей меняются. Таким образом, в случае в клубном доме, как будто все мы отмечали выше, должно быть никак не незначительно больше 10 квартир, в таком случае в доме класса «А» – отнюдь не сильнее 20, в классе «В» – вплоть до 35.
Соотношение общественной а также жилой площадей в классе «А» меняется впредь до пропорции 40/60, в «В» – 30/70. Элитные дома класса «В» от домов первых двух категорий отличаются достаточно здорово. Подобный здание вероятно быть находится в районе Москвы, сочетающем «тихие зеленые зоны а также высокий степень удобства жилых домов». Такими творцам классификации встречаются районы Чистых прудов а также Китай-города. В доме класса «В» далеко не обязательной считается единая социальная среда, он вероятно далеко не обладать подземной парковки а также в нем вполне дозволено устроить мусоропровод, этак как будто потребности к уровню управления а также эксплуатации дома снижаются. Например, взамен обязательного в первых двух классах профессионального консьержа в доме класса «В» вероятно трудиться охранник. На первых этажах могут располагаться общедоступные магазины, парикмахерские, тренажерные залы а также пр.
В основе классификации АРТ-Билдинга лежит принцип профессиональной комплексной оценки элитной жилой недвижимости (исключая пентхаусы а также особняки, так как предыдущие оцениваются на основе иных критериев) а также деление множества объектов на однородные группы (классы).
В соответствии классификации всякий объект оценивается согласно двум составляющим:
количественное наличие критериев, нормированность каждого критерия (от 0 впредь до 1). Поскольку всякий критерий имеет разную степень важности а также, конечно, влияния на классность исследуемых объектов, ему присвоен уникальный коэффициент – «вес», рассчитанный ровно по специальному методу экспертной группой. Значимость каждого частного критерия определяется произведением нормы а также веса критерия. Далее определяется обобщенный критерий качества, формирующийся в виде взвешенной суммы частных критериев. Если бы его значение равноправно единице, так анализируемый объект соответствует этому классу, если бы его значение недалеко к нулю – объект относится к последующему классу.
Использованный метод весов представляет особую ценность в этой классификации, т.к. разрешает наилучшим образом учесть огромное количество качественных данных объекта а также трансформировать их в сильнее истинный говор количественных оценок.
Наибольшим массой обладает местоположение. Генеральный директор «АРТ-Билдинга» Андрей Анохин настаивает на том, что именно истинно элитный здание вынужден находиться в центре города: «Попытки «заклинателей цен» объявить об кризисе площадок «элитки» внутри Садового кольца а также об образовании элитных районов за его пределами спровоцированы риэлторами а также застройщиками искусственно, в целях оправдания собственных стратегий маркетинга а также формирования ложного общественного мнения. Настоящий процесс, абсолютно, далеко не является объективным отражением тенденций рынка. По нашему мнению, тенденция создания за пределами Садового кольца престижных а также модных районов а также которые обладают несомненными достоинствами, выраженными в счастливой экологии а также приемлемой транспортной доступности, имеет местечко быть, а «элитка» останется исключительно в центре. Ради того для того чтобы далеко не размывать само понятие элитарности, отсутствия общедоступности, существуют веками сложившиеся ради каждой страны, особенно европейской, ограничения, общим в которых является пресловутое местоположение, связанное вместе с историческими корнями».
С целью полноты понимания того, что сейчас происходит на московском рынке с стандартизацией подходов к элитной недвижимости, нами был проведен опрос ведущих компаний на предмет наличия около них собственных классификаций. Как показал опрос, большая часть из них отнюдь не имеют собственных разработок, ограничиваясь как только сформулированными идеями относительно того, который должна быть элитная недвижимость. В качестве примера дозволено привести параметры, согласно которым корпорация Mirax Group рассматривает жилье как будто элитное. В интервью нашему журналу об них рассказал заместитель руководителя Департамента недвижимости Александр Моторин: «Необходимые содержания элитной недвижимости, какие только лишь будучи воплощены комплексно, позволяют жилью именоваться элитным, это: современная, стильная а также совместно вместе с тем функциональная архитектура, безупречное местоположение, предполагающее транспортную доступность а также комфорт, а также совместно вместе с тем экологическое благосостояние, разветвленная сеть инфраструктуры (имеется вследствие наличие фитнес-цетра, школы, ресторана, кафе, детсада а также прочего)». На основе полученных данных дозволено заключить, что сейчас классификации инвесторов-застройщиков отличает укрупненность в описании характеристик. Они никак не устанавливают своей задачей определить каждую мелкую деталь элитного жилья, только определяют его достаточно обобщенно. В качестве иллюстрации приведем классификацию «Дон-Строя», полученную в пресс-службе фирмы.
«Компания «Дон-Строй» представляет жилые комплексы трех высших категорий комфортности – de luxe, premium а также business. Приоритетная задача business-класса – обеспечить деловому человеку максимально комфортные условия при умеренных инвестициях: собственный проект вместе с квартирами свободной планировки, благоустроенная охраняемая территория, подземный паркинг, надобный набор объектов инфраструктуры, сервисные службы.
Жилые комплексы категории premium обладают, кроме сего, обширными территориями, позволяющими разместить максимально развитую инфраструктуру. Сама концепция этих комплексов в первую очередь подразумевает, что именно индивид вероятно все важные ему услуги принять, далеко не выходя из дома, далеко не тратя времени на дорогу. Самое внушительное заинтересованность в этих комплексах уделяется спорту а также активному отдыху: предусмотрены спортивные центры вместе с тренажерными залами, зонами SPA, саунами, соляриями, водоемами или аквапарками, теннисными кортами, универсальными спортивными залами, боулингами, торговыми а также развлекательными центрами а также многое другое. Существует а также эксклюзивные предложения, к примеру в «Алых Парусах» – профессиональное футбольное поле а также яхт-клуб вместе с маяком а также причалом.
Категория de luxe – это высшая категория элитного жилья, подразумевающая дорогую отделку эксклюзивными материалами, высококлассную инженерную «начинку», однако важное — соответствующее местоположение. Например, жилой комплекс «Новая Остоженка» построен на престижной «золотой миле» Остоженки, «Дом на Покровском бульваре» – в историческом центре Москвы, в окружении памятников архитектуры».
Вице-президент Группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов на вопрос об том, чем фирма руководствуется при определении дома как будто элитного, ответил следующее: «На сегодняшний день на рынке недвижимости все уже отнюдь не существует четкой классификации ради подразделения элитной недвижимости на классы внутри группы. Отсутствуют жесткие критерии, соблюдение которых должен быть ради отнесения объекта в тот или другой сектор. Наличие четкой единой классификации подразумевает соотношение заявленной категории определенным опциям строения, коммуникациям, уровню отделки а также т.д. В настоящее время сего также конечно нет. Все мы берем за один из основных параметров при определении класса недвижимости уникальность местоположения объекта, район. Проблематично показать себе элитный жилой комплекс, расположенный в промышленной зоне. В в таком случае же время условия, на которых предоставляется земля в центре, располагают к возведению элитной недвижимости вместе с уникальной архитектурной концепцией класса de luxe или premium. Концепция а также архитектурное решение схоже имеют огромное значение. Проектом определяются число квартир в доме, их планировка. Степень отделки, используемые строительные материалы, удобство а также безопасность, которыми будут обеспечены жильцы, – все это в равной степени вероятно воздействовать на классность дома. Обычно элитные дома в своей основе имеют монолитный железобетонный каркас, наружные стены облицованы кирпичом, высота потолков в квартирах — от 3 метров. Окна элитной квартиры имеете право выходить как будто минимум на две стороны. Немаловажен а также бренд фирмы-застройщика или самого элитного комплекса, его позиционирование на рынке».
Вместо заключения
«Анализ классификаций элитной недвижимости показал, что именно впредь до сих пор нет конечно единой терминологии с целью обозначения классов жилья. Одни фирмы делят элитный сегмент на de luxe, luxe, premium, другие предоставляют классам буквенные обозначения – Однако, Же-, В, Вместе с, КП1, КП2, КП3. Различными являются критерии, согласно которым жилье относят к тому или иному классу. Множество разногласий вызывают такие показатели как будто местоположение, число квартир а также инфраструктура. Все это никак не способствует ясности в понимании как будто производителями, продавцами, таким образом а также покупателями того, что сейчас же является ровно по-настоящему элитной недвижимостью. В целом, в результате проведенного нами опроса 18 компаний, выяснилось, что сейчас собственные классификации существует лишь около половины, остальные работают, руководствуясь профессиональным опытом а также чутьем.
Из разговоров вместе с внушительным количеством специалистов, работающих в области создания а также продажи элитной недвижимости, нам стало очевидно ход классификации в сторону децентрализации элитных объектов. Даже если те фирмы, в классификации которых теперь снова стоит в качестве непременного критерия классов de luxe а также luxe нахождение к пределах Садового кольца а также районах, примыкающих к ним, уж готовы сдать свои позиции. Таким образом, в частности, ровно по мнению Владимира Брунгарда, руководителя отдела продаж фирмы Avenue Realty, элитное жилье должно находиться в центре, только их фирма в некоторых случаях (пока что редких) допускает исключения. Около децентрализации элитной недвижимости существует объективные факторы. Площадок ради нового строительства а также зданий ради реконструкции в центре вместе с каждым годом становится все менее а также менее, районы исторического центра ровно по внушительному счету имеют недостаточно возможностей ради своего обновления. Все это приведет к тому, что сейчас в скором будущем возведение элитного жилья, этак или по-иному, переместится за пределы Садового кольца, однако поэтому вполне логичным станет пересмотр адресов в строке классификации «местоположение».
Местоположение ныне является одним из тех пунктов, какие вносят неясность в процесс классифицирования а также заставляют все незначительно больше создавать исключения из правил. Таким образом, нередко дома вне центра, однако отличающиеся очень высоким качеством всех показателей, позиционируются как будто элитные. Промеж тем дома, возводящиеся в центре, из-за стесненных условий участка далеко не всегда могут отвечать таким немаловажным критериям, как будто наличие подземного паркинга, придомовой территории, иной раз далеко не вероятно строгого соблюдаться требуемое число квартир, на живописный архитектурный согласие, какой согласно идее вынужден открываться из окон, приходится рассчитывать как только жильцам высших этажей а также пр. Исходя из сего, представляется целесообразным разработать классификацию, в которой местоположение, истинно, перестанет быть основным критерием оценки элитности. В качестве рабочей варианты (с целью обсуждения) около писателя статьи возникла дума об том, что сейчас вероятно целесообразным было бы схоже создание двух классификаций: с целью центрального округа а также с целью территорий за его пределами. Вероятно, такая классификация могла бы позволить избежать территориального раздора а также выработать четкую методологию, допускающую отдельные вариации ради каждой отдельной группы.